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广州城市更新宏观大测算!悟性高的人才能看懂!

发布时间:2020-09-14来源:广州城市更新作者:

2010年,中国GDP总量达到了40万亿元,超越日本成为世界第二大经济体。至于全国财政收入方面,更是直接飙升至8万亿元,两倍于GDP的增速。而广州全市生产总值则突破1万亿元,成为全国第一个经济规模过万亿元的副省级城市,另外,还靠着卖地收入和房地产相关收入,给广州财政收入贡献了高达47.9%的比重!

广州城市更新宏观大测算!悟性高的人才能看懂!



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       五年一小运,十年一大运!


       2010年,中国GDP总量达到了40万亿元,超越日本成为世界第二大经济体。至于全国财政收入方面,更是直接飙升至8万亿元,两倍于GDP的增速。而广州全市生产总值则突破1万亿元,成为全国第一个经济规模过万亿元的副省级城市,另外,还靠着卖地收入和房地产相关收入,给广州财政收入贡献了高达47.9%的比重!


        同年10月12日,时任中共中央总书记、国家主席的胡锦涛在天坛公园内的祈年殿,点燃了象征“再生与光明”的广州亚运会主火炬,宣布第16届亚运会火炬传递活动开始。


        一个月后的晚上8点,火炬之光照亮了珠江,海心沙岛上的“一滴水”拉开了广州亚运会的帷幕!


        水润大地万物生,借着水之力,在这一年里,国土、规划、城建等部门水乳交融成立了新部门——“三旧改造”办,统筹全市的三旧改造工作。而琶洲、冼村、杨箕等首批耗资近千亿资金的“城中村”改造也全面启动,房地产市场也正式开始从增量时代进入存量时代。


        眨眼间,十年过去了。十年国运的变迁,十年经济的变革,彼时窘迫的城中村,已经推倒重建,蝶变成了今昔奢贵的高楼大厦。此外,还拉动了上千亿的固定资产总投资,不仅贡献了当期GDP增量,而且还带来远期GDP增量!


        经济命脉蓝海市场的崛起,还得归功于政府的远见和大度,舍鱼而取熊掌,最终决定让开发商参与进来,解决了撬动城中村杠杆的成本问题。



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        广州城市更新的“经济账”,政府和开发商一直都是在摸着石头过河,不断优化。


        2011年8月,广州三旧改造办出台《广州市“城中村”改造成本核算指引(试行)》,明确了城中村改造范围内村民安置住宅复建总量上限应按照户均不超过宅基地房屋基准建筑面积(240平方米至280平方米)控制,有证建筑面积按“拆一补一”复建安置。


        2015年9月,《广州市城市更新办法》(市政府令第134号)横空出世,住宅复建总量的核定标准才有了初步的指引,“栋”或者“户”的核定方式成了参考的标准。


        2016年9月,《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》(2号文)发布,明确了旧村庄全面改造成本主要包括数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费等。


        2017年12月,市城市更新局印发新的《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》(3号文),进一步明确划定了具体的适用范围,也规定了各项费用的核定方式和计费方法。另外,还调整了临迁费用年限和复建费用的单价。


        2019年11月,《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》(13号文)重磅出炉,在“栋”或者“户”的基础上,又新增了以“人”的方式核定的。详细地明确了城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段的旧村庄全面改造复建安置等成本构成、核算标准及计算方法。


        10年间,政府都在不断优化旧村改造成本,而其重心无疑都放在了房屋的拆迁安置补偿,毕竟这一动辄几十亿的成本大问题,历来都是政府,村民和开发商矛盾激化的热点。每次政策的改变,开发商也随之都会对城市更新的静态或者动态成本测算表进行改良和寻求最优解。




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       始于成本,终于利润。与机会成本同路的是巨大红利。


        2009年,保利地产以实际楼面地价约4714元/平方米的成本,获得了琶洲村超过64万平的旧改项目。另外,根据“三旧”改造有关规费优惠政策,广州还实行了税费减免和返还优惠政策。


        2014年,摇身一变成了现代化的滨江社区,保利地产琶洲综合体项目已开发有包括住宅、公寓、写字楼等产品,其中住宅产品售价达4-4.5万元/平方米,写字楼均价2.8万元/平方米,公寓2.8-3万元/平方米。


        在“利润=收入-成本-费用-税金”的公式下,成本变低了,税金变少了,开发商的利润也随之水涨船高。


        当然,村民也不亏,身份上也多了个股民的称号。据悉,改造后的琶洲村增加了20万平方米的集体经济物业,保守估计改造后股民人均每年增加约4.5万元的分红收入。改造后村民个人房屋资产升值超4倍。


        由此可见,城市更新经济账是三全其美的,既富了村民的存款,又提高了开发商的利润,而且还给国家贡献了更多的财政收入。


        实践结果的成功,验证了十年前海心沙岛上“一滴水”的沙盘推演,验证了保利负责人的期许——我们希望,琶洲项目的开发能影响广州房地产下一个十年的发展。


        而在近日,“广州市未来十年将有300多条城中村启动城市更新改造”的消息从2020年广州市委十一届第11次全会上不胫而走。


       无疑,广州城市更新大刀破斧的时机终于到了!广州新一轮的十年大运也即将步入了新的航道!

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