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聚焦高质量发展 产城融合探新路

发布时间:2018-06-07来源:中国建设报作者:

过去,产业新城发展过程中烙下了中国经济社会发展和城镇化的深刻印记,如今,新时代的产城融合正在向高质量发展迈进。

聚焦高质量发展  产城融合探新路


        过去,产业新城发展过程中烙下了中国经济社会发展和城镇化的深刻印记,如今,新时代的产城融合正在向高质量发展迈进。

        党的十九大明确指出实施创新驱动发展、区域协调发展、乡村振兴发展等发展战略,以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局,这为产业新城提供了更大的发展契机。与此同时,产业新城运营商创新发展模式、强强联合等都推动产城融合向更高质量发展。

        《2018 中国产业新城运营商研究报告》显示,优秀企业核心竞争力正在不断得到巩固,强者恒强局面已经显现,经营业绩水平与产业发展能力是造成企业综合实力差距的主要原因。

        从产业新城的调研结果来看,运营商对于产业定位的方法论和实践模式越来越丰富。产业新城的定位不仅结合了自身产业规划、企业资源优势、当地资源禀赋、区位优势等,而且全球产业发展趋势以及国家产业发展战略等成为其产业定位的重要考量因素。不同的产业新城项目拥有独特优势,应发挥产业新城比较优势,做好产业新城规划的顶层设计工作。


        产城融合之嬗变


        在中国城市规划简史上,一直存在“先城后产”和“先产后城”的两种模式。近年来,随着经济和城市的发展,产城融合这一概念逐渐进入公众的视野。

        传统城市群和产业区的发展模式,是城市以居住、生活功能为主,产业区以工业生产为主。产城融合之4后,城市将成为产业的载体和依托,产业将推动城市更新和服务配套完善,从而达到产业功能、城镇功能、生态功能融为一体,促进产业与城镇的协调、健康发展。

        《2017 产城融合发展报告》(以下简称《报告》)指出,产城融合的概念,最早是针对城镇化加速推进中出现的产业功能和城市功能分离的“鬼城”“睡城”等现象而提出的。国外经验显示,当城镇化率达到50%以后,前期加速发展积累的问题开始放大呈现,环境污染、交通拥堵等“城市病”进入高发期。目前,我国常住人口城镇化率已经达到57.35% 意味着不能再继续以往粗放的发展模式。

        国家信息中心中国区域发展研究院执行院长周毅仁表示,我国城镇化发展已经到了新阶段,以往片面追求规模效应、经济效益的传统发展模式已经逐渐显露出弊端。

        因此,利用产城融合,合理布局产业功能、城镇功能和空间结构,在聚集产业的同时聚集人口,促进城镇发展质量和人民生活质量提升,才是未来发展的方向。

        产城融合,是我国经济发展和城镇化建设进入新阶段所形成的一种新的发展理念,周毅仁说:“大建产业园区的粗放型发展模式曾一度有力地推进城市化进程,但现阶段,单一的产业园区经济已经不适应当前发展的形势。我们现在的城市发展规模已经越来越大,生产、生活和生态问题如何衔接,如何综合考虑,已经到了一个新的阶段。”

        《报告》指出,产城融合是在我国经济转型升级背景下提出的城镇化与产业化协同发展的新思路。

        2015 月,国家发展改革委印发了《关于开展产城融合示范区建设有关工作的通知》,拟在全国范围内选择60 个左右条件成熟的地区开展产城融合示范区建设工作。2016 年印发《关于支持各地开展产城融合示范区建设的通知》,提出58 个产城融合示范区建设的主要任务。

        《报告》提出,传统的工业园区面积小、功能单一,但新的工业园区规模远超从前,若还按照或“产”或“城”的发展,肯定无法满足可持续发展的需求。产城融合实现“宜业宜居”,不仅是产业园区的方向,也是解决城镇发展不均衡不充分的重要路径。


        开发商进阶之路


        在房地产行业转型升级的背景下,从单一的住宅开发商到城市综合体、文化旅游城复合开发,再到产业地产、特色小镇,中国的传统开发商们一直在向城市运营商进化。产城融合项目契合城镇化和全球化趋势,能够最大化发挥房地产开发企业在资金、运营、产业资源整合等方面优势,已经成为当下大型地产商的一致选择。

        有行业资深人士指出,在众多传统房地产开发企业眼里,产城融合领域未来可期,但转型并非易事,只能“八仙过海,各显神通”。

        全国房地产商会联盟主席顾云昌表示,当下的城市改造不再是“住宅开发”,而应该是“产城融合”,因为一个城市的活力在于产业与城市的融合。这个过程会为开发商带来很大的发展空间。

        因时而动,顺势而为,多家开发商都在积极探索产城融合,如碧桂园、万科、华润置地、招商蛇口等。

        2016 月,碧桂园集团正式发布“产城融合”战略,提出“为凤筑巢,陪伴成长”的产城融合理念。

        据碧桂园集团产城融合中心副总经理周洋舰介绍,碧桂园已经完成从单一地产商到城市运营商甚至智能制造商的角色转换,提出“产业地产+金融+应用场景”发展模式。目前碧桂园已集聚产业资源超过1700家,其中世界500 52 家、上市公司398 家。

        2018 日,碧桂园深圳机器人产业园正式开园,这是碧桂园在深圳落地的首个产融项目。该项目将承接宝安中心区产业优势,从机器人产业生产、研发的全产业链出发,重点引入机器人及相关配套产业,打造以机器人为主题的产业园区。

        碧桂园深圳机器人产业园立足粤港澳大湾区核心,依托千亿元产业资源,瞄准机器人、智能制造领域,将机器人生产、创新加速、众创空间等进行整合,目标是打造机器人产业化高地。

        据悉,目前园区已签约企业13家。园区正式运营后,企业年产值将超10 亿元人民币,税收超过8000 万元。项目在改善区域投资环境、促进产业结构调整和发展经济等方面将发挥辐射、示范和带动作用。

        碧桂园深圳区域副总裁冀豫东说:“我们内部口号是做一个成一个,目前主要工作是要做好第一个开园项目的运营工作。”

        碧桂园在深圳已布局近10 个产城项目,总体量达500 万平方米以上,这些产城规模占有率高,产业链虹吸效应强,产城资源整合优势也比较明显。

        万科集团创始人、董事会名誉主席王石表示,万科的产业布局在十几年前已经开始。

        在今年月的业绩会上,万科董事会主席郁亮表示,万科要做城乡建设与生活服务商。近年来,万科合作布局的济南济阳科技住居产业城、“中国北京人力资源服务产业园”等产城融合项目都正在进行中。

        华润置地南山科技金融城是由深圳南山区政府与华润置地共建的产城融合示范项目,将与华润万象天地、精品住宅公寓、五星级酒店、人文剧场等多元配套业态进行产城融合探索。

        深圳市南山区政府宣布,未来3年,科技金融城将吸引高于300 家金融及高新技术企业落户,创造2.3 万个就业岗位,贡献超800 亿元年产值;将管理超1700 亿元的资金规模,打造成为年产值逾1000 亿元的科技金融聚集地。

        招商蛇口独特的产城开发和园区运营模式——蛇口模式,已为其带来了更多的资源。2016 年,招商蛇口与华侨城一起拿下的深圳高价地空港会展综合体,总建面146 万平方米,配套区总建面222 万平方米,便是以产城开发模式胜出的。

        招商蛇口董事常务副总经理刘伟在2017 业绩发布会上表示,除了粤港澳大湾区,“蛇口模式”内拓外延,拿下了多个产城开发项目,签约落地项目个,其中苏州金融小镇规划面积约4.04 平方公里,去年已经成立了合资公司,将围绕苏州市高新区科技新城板块,聚集创新产业,产城结合。


        转向高质量发展


        随着优质产业新城项目运营的逐步成熟,土地资源逐渐稀缺,如何提升土地投资强度、优化招商资源成为运营商的关注点。

        过去,产业新城内有商就招的现象比较普遍,只要产业相关就能够入驻,土地投资强度不足,然而新城土地资源有限,制约了新城的长期发展。

        目前,产业新城运营商服务逐渐由被动转向主动,坚持创新驱动和内涵式发展,以“精准解决企业痛点”、“与企业共同成长”为目标,重视问题处理能力。运营商从行业中挖掘经验丰富的人才梯队,以“行业精英反哺企业”,牢牢把握最佳解决方案,真正解决入驻企业发展中遇到的问题,构建产业服务的核心竞争力。同时,坚持以企业孵化和技术商业化为产业培育的主线,注重构建服务核心产业链,发挥集群优势和规模效应。

        另外,产业新城运营商在不断加强产业新城内外平台化服务。一方面,建设连通内部企业的服务平台,在企业创办孵化、成长壮大、规模发展等阶段主动给予包括法律财税、人才引培、规划智库等全方位支持,促进企业做大做强。另一方面,以产业新城为统一体,积极建设对外合作平台,帮助入驻企业高效对接外部市场。

        《2018 中国产业新城运营商研究报告》指出,产业新城建设正朝高质量方向转变,运营商更注重湿地、绿地生态系统的布局和优质人居环境的塑造,着力打造景色优美、环境宜居的休闲生活核心区和城市品牌。城市基础设施和服务日臻完善,配套设施体系化、全面化,住宅、商业、学校、医院等提质升级的同时,配套种类更丰富,城市资源服务对象更广泛。产业新城建设通过智慧管理系统的应用,为居民提供更便捷、更优质的服务,城市空间格局更完善,对高端人才吸引力更强。


        诸多难题待解


        值得注意的是,产城融合不是一蹴而就的,而是道阻且长。开发商、运营商在参与产城融合建设的过程中,要避免诸多误区。

        北京市社科院副院长赵弘表示,切莫让产城融合示范区的建设成为开发商变相拿地的借口。在产城融合示范区的建设中,离不开土地开发,很多企业拿了住宅用地或建设用地后,为了平衡资金,再去拿建设用地或住宅用地,美其名曰进行配套,但最后沦为了房地产开发项目,这就背离了产城融合建设原本的初衷。

        对此,《报告》提出,由于早期城市规划和建设盲目向周边“摊大饼”式扩延,目前房地产开发规模已经面临“天花板”。单纯的物理空间建设已经不能满足城市发展的需求。需要利用产融结合,优化存量,开展城市更新,实现房地产行业转型升级。

        另外,在城镇化发展过程中,一些地方为了求政绩、求声势而大建产业园区。

        对此,重庆市铜梁区副区长杨贤忠表示,一些地方为了“拿地”和开发花费“血本”,但在建成的产业园区内,各类企业一拥而上,其中不乏一些产能过剩、高耗能的企业。随着以人为本、绿色发展的主旋律逐渐清晰,这种片面追求规模、重效益的发展模式难以为继。

        此外,目前对于开发商、运营商来说,如何打造好的产城融合项目仍处于探索阶段,还需要政府、科研机构、企业等多方的紧密配合。

        然而目前产城融合还存在一些机制问题尚未理顺,尤其在政企合作方面。

        《报告》举例指出:一些地方政府领导把PPP(政府与社会资本合作)模式片面理解为单纯的融资渠道,人为扩大PPP 的应用领域,把房地产等纯商业化项目、开发区的工业厂房等纯产业化项目以PPP 的名义实施。或者是把PPP 项目看成是签一个长期合同来搞融资。另外,在属地化行政管理模式下,园区管委会与园区下辖的地方乡镇在管理上呈现“两张皮”、权责不清现象,导致园区规划、投资、建设和运营效率低下。而一些企业,则打着开发的幌子投资“圈地”。

        普华永道创新服务部合伙人高骏杰表示,在城镇化建设的过程中,由于政府的知识结构、人才储备等方面无法涵盖方方面面,因此一部分权力、职责可以让企业、社会资本方来行使。政府方侧重做好规划工作,提供完善基础设施,营造良好的制度环境。

        《报告》建议对于政府而言,要做好产业和城市功能定位、产业发展要素政策、生态环境、基础设施建设等方面的顶层设计工作,引导土地、产业、资金、人才等资源合理配置。城市运营商则主要做好投资设计开发、产业的导入、运营资源的导入等工作。政企通过产、城、人协同发展、相互融合的全生态体系的合作运营,共同推动城镇化质量的提升。

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